Responsabilidad por daños en festejos celebrados en zonas comunes de comunidad de propietarios

 Con el buen tiempo, comienza un mayor uso de las zonas y elementos comunes de las comunidades de propietarios. Las actividades son variopintas, desde cine de verano para los niños, inauguración de temporada de piscina, celebración de barbacoas, etc… en algunos casos organizadas por empresas especializadas y otras por la propia comunidad.

Ante este tipo de actividades, hay que pensar si el seguro de Responsabilidad Civil de la comunidad se hará cargo de posibles accidentes ocurridos o no. Para el primer caso la empresa responsable deberá disponer de un seguro para la realización de la actividad con este tipo de coberturas.

Para el segundo caso, si la organizadora es la propia comunidad, ésta deberá asegurarse, con el seguro de la comunidad, que en caso de cualquier problema tiene cobertura.

En principio, no es lo mismo sufrir daños causados por un elemento común, que sufrir daños al utilizar zonas comunes al realizar una actividad no contemplada en el seguro de la comunidad.

Cualquier seguro da cobertura por daños causados a terceros por actos u omisiones negligentes, imputables a la comunidad como propietaria del inmueble o a las personas que de la misma dependan por actos realizados en el desempeño de sus funciones tales como jardinería, servicios de seguridad, mantenimiento y vigilancia.

En el caso de realizar una fiesta se deberá consultar al seguro, las particularidades de la actividad a desarrollar y en caso de falta de cobertura se deberá hacer un seguro a parte, específico para esa actividad. De manera que si durante el desarrollo de la actividad en el recinto de la comunidad se producen daños a terceros responda el seguro contratado para la ocasión.

Se podría dar el hecho de no tener seguro para la actividad, por falta de cobertura y que no existan daños a terceros, pero sí a elementos comunes de la comunidad, en este caso se deberá hacer responder el actor del hecho (si está identificado) o en su defecto la comunidad al conjunto.

Por ello la recomendación, desde Airam Administradores es que todo tipo de actividades lúdicas, típicas de épocas estivales, sean contratadas a empresas externas especializadas.

En el momento de la contratación deberán aportar copia de las condiciones particulares, generales y especiales, así como el justificante de pago del recibo, al menos del seguro de Responsabilidad civil para la actividad de ocio, siempre con una cobertura necesaria para responder de los daños materiales, corporales y patrimoniales causados a terceros, incluso aquellos que utilice o trabaje sobre ellos (Incluidos castillos hinchables, juegos de agua, actuaciones, servicio de catering, etc.)

Es por ello que, la relación contractual y mercantil entre la comunidad de propietarios y la empresa de animación externa, debe quedar plasmada, ya que en caso de siniestro la primera puede tener responsabilidad por la cesión de las instalaciones.

 

Instalación ascensor comunidad de vecinos

 

                   Han pasado muchos años desde la famosa Ley 15/1995 de eliminación de barreras arquitectónicas en la que se abrió la posibilidad de poder instalar en las comunidades de propietarios un elemento necesario e imprescindible … EL ASCENSOR.

Son muchos los avances legales logrados en este aspecto, el más reciente el que obliga a las comunidades de propietarios a la instalación de este elemento a través del REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2013, de 29 de noviembre. El cuál en su intención de garantizar el derecho a la igualdad de oportunidades y de trato, así como el ejercicio real y efectivo de derechos por parte de las personas con discapacidad en igualdad de condiciones respecto del resto de ciudadanos y ciudadanas, en el Artículo 22. refiriéndose a la Accesibilidad dice que «las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar plenamente en todos los aspectos de la vida. Para ello, los poderes públicos adoptarán las medidas pertinentes para asegurar la accesibilidad universal, en igualdad de condiciones con las demás personas, en los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, así como los medios de comunicación social y en otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales».

Entre otros avances legislativos logrados se encuentran la modificación de las mayorías a adoptar en la aprobación de la instalación del ascensor.

Aquellas instalaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por ello, las obras para la instalación de un ascensor en la comunidad de propietarios serán obligatorias y, por tanto, no requerirán el acuerdo previo de la junta de propietarios.

En AIRAM ADMINISTRADORES disponemos de más de 20 años de experiencia en la gestión e instalación de este tipo de obras.

Son muchos los vecinos que han confiado en nosotros y que 20 años más tarde lo que comenzó como un proyecto, hoy perdura en el tiempo.

Gracias a todos ellos por confiar en nuestra administración.

 

 

Feliz Navidad 2018

«Cuando quieres realmente una cosa, todo el Universo conspira para ayudarte a conseguirlo»

Paulo Coelho

 

En Airam Administradores queremos desearos una Feliz Navidad y un Próspero 2018.

Que este año, que en breve comenzará, este cargado de cosas buenas, nuevas metas y propósitos para todos.

Desde nuestra administración seguiremos trabajando en nuestro firme propósito de seguir gozando de la confianza de todos nuestros administrados y que nuevos retos nos hagan seguir creciendo.

 

 

 

 

Revisión catastral de tu casa si te han subido el IBI o la plusvalía municipal

En los últimos años, los contribuyentes están observando que el valor catastral de su inmueble se ha incrementado notablemente. Esto se observa cuando toca pagar algún impuesto como el IBI o la plusvalía municipal, que se calcula sobre el valor catastral ya revisado. Si el contribuyente se plantea recurrir la revisión catastral deberá tener en cuenta la reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, la cual aclara hasta cuándo es posible recurrir dicha revisión catastral.

Cuando valoramos reclamar la modificación del valor catastral del inmueble se podrá realizar en los siguientes casos: Con la aprobación de la ponencia de valores, con la notificación individualizada de los valores catastrales y, por último, con la liquidación de algún impuesto como el IBI o la plusvalía municipal, que se calcula partiendo del valor catastral, éste último el más frecuente.

La notificación individualizada del valor catastral es el último momento en que la mayoría de los Tribunales vienen permitiendo la impugnación del valor catastral.

De hecho, si un contribuyente recurre una liquidación del IBI o de la plusvalía municipal con el único argumento de que no está de acuerdo con el valor catastral del inmueble, la respuesta administrativa y judicial será normalmente la de considerar que la valoración catastral ya es firme e inatacable, porque en su día no se recurrió ni la ponencia de valores ni la notificación individualizada. No es posible por tanto discutir en este momento, ni los criterios de la ponencia de valores que afecten al inmueble, ni el propio valor catastral del inmueble. Sólo podrían alegarse, a lo sumo, motivos de nulidad de pleno derecho que afecten a la ponencia de valores o a la notificación individualizada (artículo 217 de la Ley General Tributaria), con la dificultad que ello conlleva al tratarse de motivos tasados.

Lo principal es que los contribuyentes estén muy atentos a toda notificación que reciban y se refiera a la revisión catastral de un inmueble de su propiedad. Normalmente estas notificaciones se pasan por alto, porque la subida del IBI que incluyen se produce de forma paulatina (durante los nueve años siguientes a la revisión catastral), y se considera que no tiene sentido iniciar un procedimiento administrativo o judicial por cuantías tan pequeñas.

Como se ha visto esto es un error, porque en otros impuestos puede haber mucho dinero en juego, y cada recurso que dejamos de interponer supone la pérdida de opciones de defensa, pudiendo llegarse a perder toda opción de recurrir el valor catastral a pesar de que el mismo resulte desproporcionado.

En Airam Administradores te asesoramos y ayudamos en tu revisión catastral hasta el final.

Las comunidades de vecinos podrán vetar los pisos turísticos en todo Madrid

Las comunidades de vecinos podrán vetar, si así lo recogen sus estatutos, que haya pisos turísticos en sus edificios. Es una de las novedades de la modificación del Decreto 79/2014 de 10 de julio por el que regula este tipo de negocios que ya fue aprobado por la Comunidad de Madrid en 2014 y que ahora el Gobierno regional quiere cambiar e impulsar de nuevo, ya que fue anulado por los tribunales. Otra de las novedades es que los dueños de estas viviendas tendrán que informar a la Policía Nacional sobre la identidad de sus clientes. Si además sale adelante la propuesta del Ejecutivo autonómico las plataformas que operan en la región, serán consideradas empresas turísticas, y como tal estarán sujetas al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del Turismo.

La Comunidad de Madrid ha iniciado los trámites para aprobar el decreto que regula las viviendas de uso turístico, aprobado en julio de 2014, y que había quedado desfasado por varias sentencias. La primera novedad del nuevo decreto es que todos los propietarios que quieran entrar en el negocio deberán contar con un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT), un documento técnico cuya finalidad es garantizar al cliente que la vivienda donde se aloja cumple con unos parámetros determinados de seguridad (disponer de un extintor), ventilación directa al exterior, y condiciones de agua y energía, como disponer de calefacción o agua fría y caliente.

Otra de las novedades del texto es que si una comunidad de vecinos así lo decide por mayoría y lo incluye en sus estatutos podrá vetar en su edificio que algún propietario dedique su vivienda a un uso turístico. Una prohibición que se incluye y otra que se quiere levantar: permitir el alquiler de habitaciones sueltas y eliminar el requisito de contratación por un tiempo inferior a cinco días, algo que pedía el Tribunal Superior de Justicia de Madrid).

Otra de las principales novedades es que los propietarios tendrán que remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a las personas alojadas en sus inmuebles.

De momento el nuevo Decreto está en proyecto a la espera de aprobar y publicar definitivamente en breve.

Desde Airam Administradores seguiremos pendientes del tema por el interés que despierta.

Acuerdos extrajudiciales en los impagados

Según datos elaborados por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas el nivel de impago por morosidad soportado por las comunidades de propietarios en los últimos años se ha extendido hasta convertirse en algo habitual.

La Ley de Propiedad Horizontal no ofrece demasiadas herramientas para poder cobrar las cantidades pendientes. Siendo necesario intentar un acuerdo extrajudicial de los impagos del propietario moroso antes de ejercitar acciones judiciales.

¿Cómo se debe actuar ante un impago?

Lo más habitual, para garantizar el cobro, previo análisis de la situación de cada deudor, deberá ser negociar un acuerdo de pagos realista y razonable. Siempre desde la empatía para convencer al deudor y utilizando los instrumentos más adecuados en cada caso. Es importante destacar que la negociación debe ser organizada y planificada y que no esté sujeta a improvisación alguna.

En ocasiones no se puede conseguir el cobro inmediato de la deuda, y se ha de negociar una solución amistosa que puede pasar por aplazamientos, novaciones, transacciones y compromisos de pago fraccionando la deuda.

El administrador de fincas ante un propietario que está pasando por una situación de falta de ingresos puntual y temporal, deberá mantener la buena relación con el vecino y garantizar la convivencia entre el resto. En estos casos será más fácil convencer al propietario para realizar de forma voluntaria los pagos de cuotas impagadas.

Por el contrario, si se trata de un moroso habitual y con falta de interés en el cumplimiento de sus obligaciones en el sostenimiento de los gastos de su comunidad, deberá recurrir a acciones judiciales en último término siempre y cuando no sean eficaces las fases de negociación y buen entendimiento.

Una vez conseguido el acuerdo es necesario plasmarlo en un documento que garantice los intereses de la comunidad acreedora y en caso de incumplimiento, demostrar, por un lado, que el administrador vela por la comunidad en su conjunto y por el otro la mala fe del propietario moroso.

El cobro de un impago no es tarea fácil, pero en Airam Administradores siempre trabajamos desde la empatía, logrando acuerdos amistosos con aquellos propietarios que pasan por situaciones económicas difíciles y con ello consiguiendo comunidades con cero porcentaje de impagados.

¿Las puertas de acceso a las azoteas pueden estar cerradas con llaves?

Siempre en previsión de que se produzca un incendio en un edificio de vecinos, nos preguntamos si podemos evacuar nuestras viviendas por la azotea.

Hay que saber primero si se debe considerar que la azotea tiene posibilidad de evacuación hacia un espacio exterior adecuado y seguro.

En el Código Técnico de Edificación (CTE), en su apartado DB-SI 3 (evacuación de ocupantes), se indica que las puertas situadas en recorridos de evacuación en el sentido de la evacuación deben poder abrirse sólo con manilla o barra antipánico, siendo estas puertas las que se encuentran en recorridos de evacuación que llevan a un espacio exterior seguro.

Se define como espacio exterior seguro “aquel en el que se puede dar por finalizada la evacuación de los ocupantes del edificio”.

Casi la totalidad de las azoteas de los edificios no se pueden considerar espacio exterior seguro

La cubierta de un edificio se puede considerar como espacio exterior seguro siempre que, además de cumplir una serie de condiciones, su estructura sea totalmente independiente de la del edificio con salida a dicho espacio y un incendio no pueda afectar simultáneamente a ambos.

Esta última condición no se cumple en prácticamente la totalidad de las azoteas por lo que éstas no se pueden considerar espacio exterior seguro y las puertas de acceso a ellas se pueden mantener cerradas con llave. Sólo en el caso de considerar la azotea como zona de tránsito a otra zona que sea espacio exterior seguro se podría considerar el hecho de no cerrar las puertas de acceso a las azoteas con llave.

Tratamiento fiscal de las indemnizaciones a las Comunidades de Vecinos por defectos de construcción

No se pagará a Hacienda cuando la indemnización percibida por la comunidad de propietarios, como consecuencia de una reclamación judicial, coincida con el coste de la reparación, al no haberse producido una ganancia o pérdida patrimonial.

ANTECEDENTES

En alguna ocasión hemos tenido el caso de una comunidad de propietarios que demanda a una empresa constructora por deficiencias en la construcción del edificio. La comunidad de propietarios obtiene una sentencia favorable en la que se condena a la constructora a ejecutar a su cargo las obras necesarias para la eliminación de los desperfectos.

Al no llevarse a cabo las obras por la constructora, la comunidad de propietarios opta, como faculta el artículo 706.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios, procediéndose por el Juzgado a cuantificar el importe de la indemnización, por ejemplo, en la cantidad de 300.000 €.

CUESTIONES PLANTEADAS

¿A quién corresponde la indemnización?

A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la indemnización que corresponda a una comunidad de propietarios, se atribuirá a sus comuneros por partes iguales, salvo que a Hacienda le constara de forma fehaciente algún pacto en cuanto a su distribución.

¿Cómo trata Hacienda la indemnización que perciba la comunidad?

Cuando la indemnización sea en metálico, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño.

Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño.

¿Cuándo no  hay que pagar a Hacienda?

En la medida que la indemnización percibida por la comunidad coincida con el coste de reparación no procede computar ganancia o pérdida patrimonial alguna; circunstancia que no se producirá si dicho importe no se destina a realizar las reparaciones que se indemnizan o respecto a la parte del mismo que no cumpla esa finalidad.

¿Cuándo sí tiene la comunidad que pagar a Hacienda?

Si el importe total o parte de la indemnización no se destina a efectuar las reparacioines sino que se reparte directamente entre los copropietarios, Hacienda considera que se ha producido una ganancia patrimonial, y en consecuencia habrá que liquidar el correspondiente impuesto.

Procederá imputar la ganancia patrimonial al período impositivo en que la resolución judicial cuantificadora de la indemnización haya adquirido firmeza y ello con independencia del momento en que la comunidad de propietarios perciba la indemnización o proceda al reparto de la misma al resto de copropietarios.

Una bola de toallitas húmedas de casi un kilómetro de largo atasca un colector de Valencia

La reparación del colector norte de Valencia costará 2.200.000 euros a las arcas públicas. Desde el Ayuntamiento llaman la atención sobre el efecto que una acción «aparentemente inocente, como es tirar al baño unas toallitas higiénicas» tiene sobre el medio ambiente y las arcas de la ciudad.

Origen: Una bola de toallitas húmedas de casi un kilómetro de largo atasca un colector de Valencia

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